区分マンション利回り30％!! 福岡3物件バルクセール（3物件で310万円）♪
さて、以前より2回ほどエントリに上げたことのある件のバルクセールの物件は、今回は減額するのではなく公開されました。しかもタイトル最後に「♪」まで付いています。
前回まで、490万→440万→380万→310万という流れで来ています。50万60万70万とディスカウントされてきました。次は「すわ80万引きの230万円か？」と思っていました。
ところが、業者も痺れを切らしたのか、任売の為ディスカウントがこの辺りでいっぱいなのか、楽待サイトで公開募集ということになりました。300万ギャンブルに使える方は、ギャンブルしてみても面白いのかもしれません。
素人の私では何度計算しても300万で回していける自信がありませんでした。賃借人の出入りのタイミングで毎回リフォームしてたら、赤字になりそうな物件です。自分でリフォームするのが好きなＤＩＹ大家さんには向いているのかもしれません。
表面利回りは30%なのですが、積立金や管理会社に管理を委託した場合、概算で年58万円の収入になりそうでした。ここから固都税持っていかれても確かに利回りは実利回りでも15％くらい出そうでしょうか・・・？
しかし賃貸サイトで探した同じマンションの空室と同じ程度に家賃が下がるとなると、手取り12％に固都税が持っていかれる感じになります。こうなってしまうと１件リフォームしたら、キャッシュフローが赤字になるイメージですね。
バルクということで、いい物件と悪い物件の抱き合わせかと思っていましたら、そうよくもないという感じです。個人的には前回エントリーで希望価格を投げて無視された「120万」以下でないと興味も出ませんね。
120万であればなんと荒で利回り50%ですよ。２年で元が取れますし、３年目以降は空室に備えた固都税の貯金に入れます。その間に売却するなり、なんなりと対策を考えることが出来ます。
皆様は、この物件どうお考えになりますでしょうか？ 近場でしたら挑戦してみたいと思われますか？ ネタとして考えると私は挑戦するべきなのでしょうが、さすがにこの物件はどうにもこうにも魅力が・・・。ちょっと御遠慮願いたい、という感じです。
私は出来ることなら駅近１棟マンションのオーナーとして不動産賃貸業の第一歩を踏み出したく、情報収集に励んでおります。もちろん、それよりも沖縄の基地や空港地主としてデビューできるのが一番なのですけれど。
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お体の方は大丈夫でしょうか？
私はワンルームマンションは厳しいと思います。１棟物はわかりませんが。
住居人の入れ替わりが激しく、新しいワンルームがどんどんできるので、家賃も下がっていきますから。（ワンルームはどこでも過剰のようです。）
志弦様のように２〜３年で元を取り、売却する
という考えでないと割に合わないのではないでしょうか？
福岡市のライオンズマンション（ワンルーム）のようにファミリータイプと同じ管理費という
ワンルームも多いです。
ワンルームは部屋数が多いので合計すると高い
管理費ですね。
ワンルームは遠くのオーナーも多いので管理会社に好き放題にされている物件も多いと聞きます。
私は建物系は合わないと気付いたので土地系の
不動産にしています。
今は軍用地だけですが、もともとは底地権の投資を考えていました。
地主の土地に他人が建物を建てると借地権が
新たに生まれます。
つまり、その土地の権利（所有権）=底地権（地主の持ち分）+借地権（建物の持ち主の持ち分）に変わります。
他人が建物を建てると地主は、その土地の４０％前後の持ち分だけになります。
例えば更地で１０００万円の土地があるとします。
その土地に他人が建物を建てると地主は４００万円前後の持ち分しかなくなります。
しかも１回土地を貸したら半永久的に戻ってきません。
そのため底地権だけの売買は非常に少なく底地権買い取り業者が地主から底地権を買う場合、
上記の例では１００万円で買いたたきます。
投資家は、それより高い２００万円前後で
買えば、良い投資になります。
地代、更新料を考えると５％前後です。
空室はありませんし、地代滞納もありません。
地代を滞納すると、借地権は解除され地主の物になるからです。
修理費もかからないし古くならないのは軍用地と同じです。
底地権は３００万円前後から買えるので、今それを考えています。（今あまりお金がありません）
軍用地も底地権投資の一種です。
不動産系の利殖情報を探すのをさぼっている志弦です。
最近は流行の【楽待】などでも不動産情報を探すのですが、
ああいうサイトに出てくる物件はあまり旨味がありませんね。
出涸らしの様な気がします。
建物系は「上手くハマれば利回りがよくなるのが魅力かな？」
と思っています。そのための条件はそれなりに厳しいですが。
軍用地や空港用地の底地権投資は、
「リスクが極小となる代わりに利回りは普通である」
という安定投資向きだと感じています。
現金で投資できれば面白いですが、
ローンを組んでレバレッジをかけて・・・というほどには
踏み切れないところですね。
現在、私としても底地権投資の方を挑戦してみたいですが、
なかなか良い物件がありませんね。
（みんな狙っているのですね）
これからも折を見て物件は探していきたいと思います。
今後ともご指導のほどよろしくお願いいたします。