『不惑前からの資産運用』からのご連絡

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月刊ネットマネー2015年8月号に掲載していただきました。
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2013年12月13日

不動産投資葛藤中


 昨日レントロールをいただいた物件情報がサイトから消えました。来週に銀行に行こうと思っていたけど、もう決まってしまったかもしれないのです。


 この物件、ほとんど借り入れを起こしても、廻ると言えば廻ります。普通に廻ればキャッシュフローで100万弱は出そうです。もう少し指し値ができれば、150万まで行くかもしれません。ただし、業務で買い叩くくらい厳しくやるとチョット廻らないんですよね。しかし、そうなっても例えば「アパート住まいから実家住まい」にすれば返済は出来るんです。


 不動産屋さんから「もう売れちゃいました」は聞きたくナイですし。税理士の先生から「これは廻りませんわ、志弦さん」と希望を折られたくナイですし。「今すぐに融資出せや」と銀行に飛び込んで、たった1人で思い切りたくもナイのです。そんな訳で、本日は各所に電話しておりません。


 そんなナイナイ尽くしの金曜日。「思いきらなければ変わらない。」「思い切って大怪我したくない。」不動産投資を始める人は、「きっとみんなこういう躊躇をしているんだろうなぁ」と思っています。


 自宅のローンは平気で、不動産投資のローンは平気じゃない。会社の借り入れは平気で、自身の借り入れは平気じゃない。この心理の差異は何でしょうか? ローンはローン。良いも悪いもありません。


 現在、福岡の市況は好況で、物件は絶賛値上がり中です。消費税前の駆け込み需給もあるのか、数年前から同条件の物件の利回りが2%は下がっている印象です。せめて。せめて、この物件が白金にあれば飛び込んだのに。


 年齢的にも自社の業容拡大の最後のチャンスだとは思うけど、父と正反対の超守備的な思考回路から脱せません。それでも今、業容を整えておかないと、10年後にジリ貧になるのは見えているのです。


 そんな訳で年末にして葛藤中です。




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2013年05月25日

ワンルームのバルクセールは公開へ


区分マンション利回り30%!! 福岡3物件バルクセール(3物件で310万円)♪

 さて、以前より2回ほどエントリに上げたことのある件のバルクセールの物件は、今回は減額するのではなく公開されました。しかもタイトル最後に「♪」まで付いています。

 前回まで、490万→440万→380万→310万という流れで来ています。50万60万70万とディスカウントされてきました。次は「すわ80万引きの230万円か?」と思っていました。

 ところが、業者も痺れを切らしたのか、任売の為ディスカウントがこの辺りでいっぱいなのか、楽待サイトで公開募集ということになりました。300万ギャンブルに使える方は、ギャンブルしてみても面白いのかもしれません。

 素人の私では何度計算しても300万で回していける自信がありませんでした。賃借人の出入りのタイミングで毎回リフォームしてたら、赤字になりそうな物件です。自分でリフォームするのが好きなDIY大家さんには向いているのかもしれません。

 表面利回りは30%なのですが、積立金や管理会社に管理を委託した場合、概算で年58万円の収入になりそうでした。ここから固都税持っていかれても確かに利回りは実利回りでも15%くらい出そうでしょうか・・・?

 しかし賃貸サイトで探した同じマンションの空室と同じ程度に家賃が下がるとなると、手取り12%に固都税が持っていかれる感じになります。こうなってしまうと1件リフォームしたら、キャッシュフローが赤字になるイメージですね。

 バルクということで、いい物件と悪い物件の抱き合わせかと思っていましたら、そうよくもないという感じです。個人的には前回エントリーで希望価格を投げて無視された「120万」以下でないと興味も出ませんね。

 120万であればなんと荒で利回り50%ですよ。2年で元が取れますし、3年目以降は空室に備えた固都税の貯金に入れます。その間に売却するなり、なんなりと対策を考えることが出来ます。

 皆様は、この物件どうお考えになりますでしょうか? 近場でしたら挑戦してみたいと思われますか? ネタとして考えると私は挑戦するべきなのでしょうが、さすがにこの物件はどうにもこうにも魅力が・・・。ちょっと御遠慮願いたい、という感じです。

 私は出来ることなら駅近1棟マンションのオーナーとして不動産賃貸業の第一歩を踏み出したく、情報収集に励んでおります。もちろん、それよりも沖縄の基地や空港地主としてデビューできるのが一番なのですけれど。


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